求學問校網(wǎng)小編為大家整理了2021年湖北自考房地產(chǎn)投資考試大綱以及部分樣題，大家要在大綱和樣題中查漏補缺，下面我們一起來看看吧！
考核內(nèi)容與考核目標
第一章 房地產(chǎn)投資基本問題
一、學習目的與要求
本章主要介紹房地產(chǎn)投資基本概念和基本理論。通過本章學習，要求學生掌握房地產(chǎn)投資的含義和類別，房地產(chǎn)投資的目的和特性；熟悉房地產(chǎn)投資的一般程序和基本分析內(nèi)容；了解房地產(chǎn)投資的產(chǎn)生和發(fā)展趨勢。
二、考核知識點與考核目標
（一）房地產(chǎn)投資的定義和分類、房地產(chǎn)投資的目的和特性（重點）
識記：投資、房地產(chǎn)投資、房地產(chǎn)資產(chǎn)、房地產(chǎn)資產(chǎn)權(quán)益、房地產(chǎn)直接投資、房地產(chǎn)間接投資、房地產(chǎn)開發(fā)投資、房地產(chǎn)置業(yè)投資、現(xiàn)金流收益、避稅收益、銷售收益
理解：房地產(chǎn)投資的定義、房地產(chǎn)投資的目的、房地產(chǎn)投資的特性。
應用：收集資料，比較房地產(chǎn)投資與股票、基金等投資工具之間的收益和風險。
（二）房地產(chǎn)投資的一般程序和房地產(chǎn)投資基本分析內(nèi)容（次重點）
識記：房地產(chǎn)投資分析、可行性分析、財務分析
理解：房地產(chǎn)投資的一般程序；房地產(chǎn)投資分析的必要性、任務，房地產(chǎn)投資分析的內(nèi)容，房地產(chǎn)投資項目可行性分析與投資分析的不同。
應用：收集資料，了解不同國家和地區(qū)房地產(chǎn)投資程序的異同。
（三）房地產(chǎn)投資的產(chǎn)生和未來發(fā)展趨勢（一般）
識記：工業(yè)化、城市化、個人投資、機構(gòu)投資
理解：房地產(chǎn)投資產(chǎn)生于近代資本主義工業(yè)化和城市化時期。工業(yè)革命刺激了城市的發(fā)展，資本主義商品經(jīng)濟得以充分發(fā)展，房屋和土地得以商品化并進入市場，構(gòu)成房地產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動的客體，才形成房地產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)生了房地產(chǎn)投資。現(xiàn)代城市化的大發(fā)展，為資本主義房地產(chǎn)業(yè)的大發(fā)展提供了機會，推動了房地產(chǎn)投資的大規(guī)模增加。未來房地產(chǎn)投資將從個人投資轉(zhuǎn)為機構(gòu)法人投資，從單一房地產(chǎn)投資轉(zhuǎn)為多房地產(chǎn)資產(chǎn)投資組合投資，從國內(nèi)房地產(chǎn)投資轉(zhuǎn)為全球性房地產(chǎn)投資，從實體的投資轉(zhuǎn)為財務的投資。
應用：收集資料，總結(jié)中國房地產(chǎn)投資發(fā)展狀況。
第二章 住宅投資
一、學習目的與要求
本章主要介紹住房投資的相關知識。通過本章的學習，要求學生了解住宅的含義和分類，以及我國城市住宅投資基本狀況，掌握住宅投資的含義、分類與特點，住宅開發(fā)投資的影響因素，自住型和投資型新房購置的選擇要素，自住型和投資型二手房購置的選擇要素；熟悉新房開發(fā)和置業(yè)投資的含義和程序，新房、二手房聯(lián)動投資，以租養(yǎng)房的含義、類型、運作和風險。
二、考核知識點與考核目標
（一）住宅投資的含義、分類與特點，住宅開發(fā)投資的影響因素，自住型和投資型新房、二手房購置的選擇要素（重點）
識記：住宅投資、自住型購置、投資型購置、新房、二手房
理解：住宅投資的含義與分類。住宅投資是目前房地產(chǎn)投資最主要的一種類型，較為注重居民生活方式與生活需求，投資內(nèi)容和方式較為單一、易于掌控，回報和風險相對較低，金融支持力度最大，也容易出現(xiàn)過熱，政府干預最為深入和全面。住宅開發(fā)投資過程中注重市場需求分析、區(qū)位選擇、投資時機選擇、項目策劃和開發(fā)方式的選擇等。新房、二手房置業(yè)投資中，因用于自住和純粹投資之間的不同，在區(qū)位、時機、住宅產(chǎn)品、交易方式以及物業(yè)服務注重程度等方面表現(xiàn)出一定的差異。
應用：住宅投資特點對房地產(chǎn)投資分析有何影響？
（二）新房開發(fā)投資和置業(yè)投資的含義和程序，新房、二手房聯(lián)動投資，以租養(yǎng)房的含義、類型、運作和風險（次重點）
識記：聯(lián)動投資、以租養(yǎng)房、以房養(yǎng)老/倒按揭
理解：新房開發(fā)投資和置業(yè)投資的含義和程序。新房、二手房聯(lián)動投資。以租養(yǎng)房是一種較為常見的以租養(yǎng)房的投資形式，是指投資者在房地產(chǎn)二級市場上用按揭方式購買新建居住物業(yè)，而后在三級市場上出租物業(yè)以獲取的租金收入來償還按揭月供，主要有買新租舊和買新租新兩種類型，都存在租金收益容易波動與銀行月供款較為固定之間的風險。
應用：了解身邊不同形式的住房投資形式。
（三）住宅的含義、分類和特點（一般）
識記：住宅、商品住宅、經(jīng)濟適用房、限價房、共有產(chǎn)權(quán)房、公租房、學區(qū)房、商住兩用房、養(yǎng)老物業(yè)
理解：住宅是指由服務人類居住為主要目的的土地及建筑物所組成的供人們?nèi)粘Ｉ罹幼〉姆课菁捌錂?quán)利，在我國不同的發(fā)展階段可以劃分成不同的類別，在現(xiàn)階段主要分為商品住宅和保障性住宅、買賣住宅和租賃住宅等。
應用：收集資料，了解我國城市住宅供應的基本狀況。
第三章 商業(yè)房地產(chǎn)投資
一、學習目的與要求
本章主要介紹商業(yè)房地產(chǎn)投資的相關知識。通過對本章的學習，要求學生了解商業(yè)房地產(chǎn)的含義、分類和特點，以及我國商業(yè)房地產(chǎn)投資的發(fā)展狀況；掌握商業(yè)房地產(chǎn)投資的含義、分類與特點，商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)投資和商業(yè)房地產(chǎn)置業(yè)投資的影響因素；熟悉商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)投資的含義、特點和程序，一手商鋪和二手商鋪投資的含義、特點和程序。
二、考核知識點與考核目標
（一）商業(yè)房地產(chǎn)投資的含義、分類與特點，商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)投資和置業(yè)投資的影響因素（重點）
識記： 商業(yè)房地產(chǎn)投資、商業(yè)房地產(chǎn)投資模式
理解： 商業(yè)房地產(chǎn)投資的含義、類型與特點。 商業(yè)房地產(chǎn)投資是一種重要的房地產(chǎn)投資類型，是指投入資金用于商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)建造或者將資金投入已運行的商業(yè)房地產(chǎn)或購買商業(yè)房地產(chǎn)的有關證券，以獲得相應收益的一種房地產(chǎn)投資行為；較為注重選址、商業(yè)研究和商業(yè)運營管理，在開發(fā)經(jīng)營上遵循社會專業(yè)分工，回報和風險相對更高，對金融支持的要求較高。商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)投資過程中注重市場分析，尤其是商圈分析和商業(yè)研究，對區(qū)位選擇要求高，遵循先商業(yè)規(guī)劃后建筑設計的次序，盡早組建專業(yè)招商組織，重視商業(yè)房地產(chǎn)的運營管理，著眼于商業(yè)經(jīng)營收益和商業(yè)物業(yè)的長期增值，對經(jīng)營能力要求極高等；商業(yè)房地產(chǎn)在其發(fā)展過程中，因各國經(jīng)濟發(fā)展階段和投資環(huán)境的不同，出現(xiàn)了各具特色的開發(fā)投資模式。商業(yè)房地產(chǎn)置業(yè)投資中，區(qū)位是首要考慮的因素，產(chǎn)品是基礎，再結(jié)合考慮時機以及投資經(jīng)營稅費等因素。
應用：商業(yè)房地產(chǎn)投資特點對房地產(chǎn)投資分析有何影響？
（二）商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)投資的含義、特點和程序，一手商鋪和二手商鋪投資的含義、特點和程序（次重點）
識記：商鋪、產(chǎn)權(quán)式商鋪、一手商鋪、二手商鋪
理解：商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)投資的含義、特點和程序。在我國，商鋪是主要的小規(guī)模商業(yè)房地產(chǎn)投資實物對象。一手商鋪屬增量物業(yè)，由投資者直接向開發(fā)商購買，因此，投資者在面對開發(fā)商時交易地位嚴重弱勢，而且交易時間較短，對投資者的專業(yè)和經(jīng)驗要求較高。二手商鋪屬存量商鋪，一般運行過一段時間，因此，投資對象可見性高，產(chǎn)權(quán)清晰，有較多選擇，投資可控性較高，投資回收速度較快，風險相對較小。
應用：了解身邊不同形式的商鋪投資形式。
（三）商業(yè)房地產(chǎn)的含義、分類和特點（一般）
識記： 商業(yè)房地產(chǎn)、近鄰型，社區(qū)型，區(qū)域型，超區(qū)域型，銷品茂、商業(yè)街、商業(yè)綜合體
理解：商業(yè)房地產(chǎn)有廣義和狹義之分，廣義上是指用于商業(yè)用途或者具備商業(yè)功能的地產(chǎn)，也稱收益性房地產(chǎn)；狹義上是指用于各種零售、餐飲、娛樂、健身服務、休閑等經(jīng)營用途的房地產(chǎn)，在國外稱為零售地產(chǎn)。這里指的是狹義的商業(yè)房地產(chǎn)。商業(yè)房地產(chǎn)作為商業(yè)服務業(yè)的生產(chǎn)資料，主要滿足經(jīng)營需求，提供商業(yè)經(jīng)營和公共服務空間，適應多樣化用途，與城市發(fā)展關聯(lián)性極強，具有較高的投資性，其價值取決于所經(jīng)營的行業(yè)與經(jīng)營能力。商業(yè)房地產(chǎn)可以從所經(jīng)營的行業(yè)類型、消費行為、建筑形式、市場范圍、規(guī)模以及運作模式等角度劃分為不同的類型。
應用：收集資料，了解我國商業(yè)房地產(chǎn)投資的發(fā)展狀況。
第四章 寫字樓及其他房地產(chǎn)投資
一、學習目的與要求
本章介紹除住宅、商業(yè)房地產(chǎn)之外的其他物業(yè)投資的有關知識。通過本章的學習，要求學生了解寫字樓、旅游房地產(chǎn)和工業(yè)房地產(chǎn)的含義、分類和特點，以及三類房地產(chǎn)投資在我國的發(fā)展狀況；掌握寫字樓、旅游房地產(chǎn)和工業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)投資和置業(yè)投資的含義和影響因素；熟悉寫字樓、旅游房地產(chǎn)和工業(yè)房地產(chǎn)的投資特點。
二、考核知識點與考核目標
（一）寫字樓、旅游房地產(chǎn)和工業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)投資和置業(yè)投資的含義和影響因素（重點）
識記：寫字樓投資、旅游房地產(chǎn)投資、工業(yè)房地產(chǎn)投資
理解：寫字樓投資是指投入資金用于辦公房地產(chǎn)的開發(fā)建造或購買，其投資模式和影響因素近似于商業(yè)房地產(chǎn)投資，但不同的是，寫字樓投資與城市經(jīng)濟發(fā)展規(guī)模、第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平和結(jié)構(gòu)、城市開發(fā)度等因素之間的關系更加緊密，從而代表了一個城市經(jīng)濟發(fā)展的活躍程度。相對應地，工業(yè)房地產(chǎn)投資與一個區(qū)域的第二產(chǎn)業(yè)的關系更加密切；旅游房地產(chǎn)投資則與一個區(qū)域的旅游業(yè)（更明確地，是一個區(qū)域的旅游資源）緊密相關。
（二）寫字樓、旅游房地產(chǎn)和工業(yè)房地產(chǎn)的投資特點（次重點）
識記：服務業(yè)、旅游業(yè)、制造業(yè)，第二產(chǎn)業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)
理解：寫字樓、旅游房地產(chǎn)和工業(yè)房地產(chǎn)的投資特點近似于商業(yè)房地產(chǎn)投資，都重視相關產(chǎn)業(yè)的研究，注重物業(yè)經(jīng)營管理環(huán)節(jié)，著眼于產(chǎn)業(yè)運營收益和物業(yè)長期增值，對開發(fā)商的綜合實力和抗風險能力的要求較高。
應用：三類房地產(chǎn)投資特點對房地產(chǎn)投資分析有何影響？
（三）寫字樓、旅游房地產(chǎn)和工業(yè)房地產(chǎn)的含義、分類和特點，以及三類房地產(chǎn)投資在我國的發(fā)展狀況（一般）
識記：寫字樓、SOHO、商務綜合體、總部經(jīng)濟園區(qū)、工業(yè)園區(qū)、工業(yè)廠房、物流倉儲、工業(yè)研發(fā)樓宇、度假地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)
理解：寫字樓是指企事業(yè)單位的行政管理人員、業(yè)務技術人員等辦理行政事務或從事業(yè)務活動的建筑空間，也稱辦公用房，這里指專業(yè)商務辦公樓。寫字樓作為服務業(yè)的生產(chǎn)資料，提供商務處理空間，在寫字樓本身之間以及寫字樓租戶之間存在集聚效應。工業(yè)房地產(chǎn)是指直接用于工業(yè)生產(chǎn)和輔助工業(yè)生產(chǎn)的土地、建筑物實體及其所附屬的權(quán)益，如工業(yè)用地、廠房（專用和標準）、倉儲設施、工業(yè)研發(fā)樓宇等。主要提供生產(chǎn)、物流、辦公、商務經(jīng)營空間，在產(chǎn)品和服務上專業(yè)性強，占地面積大，設計和建造難度高，資產(chǎn)專用性強，流動性較差，政策性較強，因產(chǎn)業(yè)聚集而具有區(qū)域性，其價值取決于整個地區(qū)產(chǎn)業(yè)鏈的成熟、整合與拓展，以及產(chǎn)業(yè)鏈多元化的需求。旅游房地產(chǎn)是以旅游度假為目的的房地產(chǎn)開發(fā)營銷模式，其開發(fā)項目全部或部分實現(xiàn)了旅游功能，包括旅游地的房地產(chǎn)化與房地產(chǎn)的旅游化。旅游房地產(chǎn)是一種復合地產(chǎn)，以旅游資源為依托，主要滿足人們精神文化追求，附加值較高，外部性較強，產(chǎn)權(quán)具分散性，其價值與旅游地的生命周期相匹配。
應用：三類房地產(chǎn)投資在我國的發(fā)展現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢。
第五章 房地產(chǎn)市場分析
一、學習目的與要求
本章主要介紹的是房地產(chǎn)市場分析的內(nèi)容，包括房地產(chǎn)投資環(huán)境的調(diào)查與預測、房地產(chǎn)市場狀況的調(diào)查與預測。通過本章的學習，要求學生掌握房地產(chǎn)市場的特征、分類和房地產(chǎn)市場分析的內(nèi)容，SWOT分析方法；熟悉房地產(chǎn)市場調(diào)查和市場預測的方法并能運用，市場調(diào)查的程序；理解房地產(chǎn)市場分析的必要性，了解房地產(chǎn)市場信息的類型和房地產(chǎn)市場分析在不同階段的要點，房地產(chǎn)市場的效率和市場分析的限度，房地產(chǎn)市場預測的種類。
二、考核知識點與考核目標
（一）房地產(chǎn)市場的特征、分類和房地產(chǎn)市場分析的內(nèi)容，SWOT分析方法（重點）
識記：市場分析、投資環(huán)境、SWOT分析
理解：要做好房地產(chǎn)市場分析，首先要了解房地產(chǎn)市場的特性，包括市場信息的不充分性、區(qū)域性、產(chǎn)品異質(zhì)性、壟斷性、交易的觀念性或權(quán)益性、市場反應的時滯性或不靈敏性等。房地產(chǎn)市場可以按照用途、購買目的、權(quán)屬交易的內(nèi)容等標準劃分為不同的類型。房地產(chǎn)市場分析的內(nèi)容包括投資環(huán)境的調(diào)查和預測、市場狀況的調(diào)查和預測。SWOT分析是將房地產(chǎn)企業(yè)或項目的優(yōu)劣勢、機會和威脅等因素集中進行分析并得出對投資決策具有指導性意義的結(jié)論。
應用：選定所在城市某一具體項目，對其進行SWOT分析。
（二）房地產(chǎn)市場調(diào)查和市場預測的方法并能運用，市場調(diào)查的程序（次重點）
識記：房地產(chǎn)市場調(diào)查、房地產(chǎn)市場預測、定性預測、定量預測
理解：房地產(chǎn)市場調(diào)查是一個收集信息資料的過程，房地產(chǎn)市場預測是一個利用信息資料對市場未來及其變化趨勢的測算和判斷。房地產(chǎn)市場調(diào)查方法主要有普查法、抽樣調(diào)查法、直接調(diào)查法和間接調(diào)查法；房地產(chǎn)市場預測通常采用的方法有直觀判斷法、歷史引申法、因果預測法等。房地產(chǎn)市場調(diào)查的程序一般包括提出問題和確定調(diào)查目的、決定調(diào)查方法、設計調(diào)查表、選樣、數(shù)據(jù)的處理、解釋和分析、編制調(diào)查報告等。
應用：能夠在某城市或某區(qū)域采用合理方法進行市場投資環(huán)境和市場狀況的調(diào)查和預測。
（三）房地產(chǎn)市場分析的必要性，房地產(chǎn)市場信息的類型和房地產(chǎn)市場分析在不同階段的要點，房地產(chǎn)市場的效率和市場分析的限度，房地產(chǎn)市場預測的種類（一般）
識記：市場效率、一手資料、二手資料
理解：房地產(chǎn)市場分析是房地產(chǎn)投資分析中的初始一環(huán)，也是重要的一環(huán)，在投資決策、經(jīng)營管理以及價格策略的制定等工作環(huán)節(jié)中都需要進行市場分析，而且在房地產(chǎn)項目定位階段、市場推廣階段、銷售階段等調(diào)查分析的要點有所不同。房地產(chǎn)市場分析中所要了解的信息是多方面的，可以劃分為不同的類別。房地產(chǎn)市場是一個低效率市場，但并不是投入的市場研究費用越多，市場分析就越準確，房地產(chǎn)市場分析是有限度的。房地產(chǎn)市場預測包括定性預測和定量預測。
應用：能夠?qū)δ吵鞘谢蚰硡^(qū)域房地產(chǎn)市場效率進行判別，并依據(jù)物業(yè)類型的不同確定其市場分析的所需信息的類別和來源途徑。
第六章 房地產(chǎn)投資項目基礎數(shù)據(jù)估算分析
一、學習目的與要求
本章主要介紹房地產(chǎn)投資項目基礎數(shù)據(jù)估算分析的內(nèi)容和基本方法。通過本章學習，要求學生掌握房地產(chǎn)投資項目各項基礎數(shù)據(jù)估算的內(nèi)容和基本方法；熟悉各種輔助報表的填列及各基礎數(shù)據(jù)與各輔助報表的關系，重點掌握投資計劃與資金籌措表的編制和財務費用的估算；了解房地產(chǎn)項目某些基礎數(shù)據(jù)與一般建設項目的不同，以及基礎數(shù)據(jù)對后續(xù)財務評價的影響和作用。
二、考核知識點與考核目標
（一）房地產(chǎn)投資項目各項基礎數(shù)據(jù)估算的內(nèi)容和基本方法、投資計劃與資金籌措表的編制和財務費用的估算（重點）
識記：開發(fā)建設投資、開發(fā)產(chǎn)品成本、總成本費用、計算期、經(jīng)營成本、期間費用、經(jīng)營收入、轉(zhuǎn)售收入、土地取得成本、土地出讓價款、建安工程費、基礎設施配套費、管理費用、財務費用、運營費用、經(jīng)營稅金即附加、土地增值稅
理解：基礎數(shù)據(jù)是在市場分析過程中搜集、整理和測算出來的，為下一步財務分析工作提供的基本數(shù)據(jù)，其可靠程度，直接決定了財務分析結(jié)論的正確與否。基礎數(shù)據(jù)的估算的內(nèi)容包括項目計算期內(nèi)的總投資與總成本費用的估算、經(jīng)營收入與經(jīng)營稅金即附加的估算、土地增值稅的估算、借款還本付息的估算等。估算的基本方法則依據(jù)各項基礎數(shù)據(jù)性質(zhì)和類別的不同而進行相應的選用。投資計劃與資金籌措表、借款還本付息估算表中的數(shù)據(jù)的計算和填列是本章的重點和難點。其中，投資計劃與資金籌措表是根據(jù)投資估算數(shù)據(jù)、可能的建設進度、將會發(fā)生的實際付款時間和金額以及資金籌措情況按期編制。財務費用的估算，在借款條件比較簡單、利息計算與支付并不復雜時可直接進行，否則，就需要先編制借款還本付息估算表。接融資和間接融資、股權(quán)融資與債權(quán)融資、公司融資與項目融資、系統(tǒng)風險與非系統(tǒng)風險的主要特點及相互之間的差異。
應用：能根據(jù)根據(jù)合理的方法估算特定項目的各項基礎數(shù)據(jù)，并在此基礎上編制投資計劃與資金籌措表，估算財務費用。
（二）各種輔助報表的填列及各基礎數(shù)據(jù)與各輔助報表的關系（次重點）
識記：項目總投資估算表、開發(fā)建設投資估算表（及其中各分報表）、銷售收入與經(jīng)營稅金及附加估算表、出租收入與經(jīng)營稅金及附加估算表、自營收入與經(jīng)營稅金及附加估算表、土地增值稅估算表、項目銷售計劃與收款計劃表、項目出租計劃及出租收入計劃表、投資計劃與資金籌措表、借款還本付息估算表
理解：輔助報表以直觀的形式反映基礎數(shù)據(jù)的估算結(jié)果，便于基本財務報表的正確編制。因此，估算得到的基礎數(shù)據(jù)需要填入相應的輔助報表中，這就要求熟悉各基礎數(shù)據(jù)與各輔助報表之間的關系。
應用：熟悉各輔助報表所需的基礎數(shù)據(jù)的類別，熟練填列各個輔助報表。
（三）房地產(chǎn)項目某些基礎數(shù)據(jù)與一般建設項目的不同，以及基礎數(shù)據(jù)對后續(xù)財務評價的影響和作用（一般）
識記：房地產(chǎn)開發(fā)項目、建設項目、基礎數(shù)據(jù)、財務評價
理解：房地產(chǎn)開發(fā)項目與一般建設項目有所區(qū)別。房地產(chǎn)投資項目有多種經(jīng)營模式，而主要的不同表現(xiàn)在“開發(fā)-出售”模式，此時投入的開放建設資金屬于流動資金，項目實現(xiàn)銷售后，投資得以回收。財務評價所需的基礎數(shù)據(jù)是制約和影響投資項目經(jīng)濟效益好壞的基本依據(jù)，基礎數(shù)據(jù)與財務評價之間既相互獨立又有一定聯(lián)系。
第七章 房地產(chǎn)投資項目財務分析
一、學習目的與要求
本章主要介紹房地產(chǎn)投資項目財務分析方法和程序。通過本章學習，要求學生掌握財務分析的基本方法和基本指標，深刻理解其內(nèi)在含義和經(jīng)濟意義；熟悉各種財務報表的填列，能夠使用報表中的數(shù)據(jù)通過各種靜態(tài)和動態(tài)指標來分析項目的盈利能力、償債能力和資金平衡能力；了解房地產(chǎn)投資項目財務分析理論、方法和技術的演變，及其新的進展。
二、考核知識點與考核目標
（一）財務分析的基本方法和基本指標，理解其內(nèi)在含義和經(jīng)濟意義（重點）
識記：財務分析、靜態(tài)指標、動態(tài)指標、現(xiàn)值、財務凈現(xiàn)值、財務內(nèi)部收益率、投資利潤率、資本金凈利潤率、資產(chǎn)負債率、靜態(tài)投資回收期、動態(tài)投資回收期、收益乘數(shù)、償債備付率、利息備付率、全面資本化率、損益平衡比率、股本化率、現(xiàn)金回報率、再投資利率、基準收益率
理解：財務分析是房地產(chǎn)投資分析的核心部分，是依據(jù)國家財稅制度、現(xiàn)行價格和有關法規(guī)，分析項目的盈利能力、償債能力和資金平衡能力，并據(jù)此判斷項目財務可行性的一種經(jīng)濟評價方法，有傳統(tǒng)財務分析方法和現(xiàn)代財務分析方法之分。財務分析所利用的指標可按照指標的性質(zhì)、分析的目標以及是否考慮時間價值等因素分為不同的類別。需要注意的是，不同的財務分析方法，各種財務分析指標，各有其優(yōu)缺點及其適用的情形或利用的價值。而基準收益率屬于項目經(jīng)濟評價中的重要參數(shù)，又稱基準折現(xiàn)率、基準貼現(xiàn)率、目標收益率或最低期望收益率。
應用：能夠在具體房地產(chǎn)項目分析中采用傳統(tǒng)和現(xiàn)代的分析方法，計算不同的財務分析指標，并體會不同指標對相關數(shù)據(jù)的要求，或可利用的基本報表。
（二）各種財務報表的填列，并使用報表計算各種靜態(tài)和動態(tài)指標（次重點）
識記：現(xiàn)金流量表（全部投資、自有資金、各投資方）、資金來源與運用表、利潤表、資產(chǎn)負債表
理解：理解財務分析指標與財務基本報表之間的對應關系，例如資金平衡能力分析與資金來源與運用表之間，償債能力分析與資產(chǎn)負債表之間，盈利能力分析與現(xiàn)金流量表、利潤表之間。
應用：在具體房地產(chǎn)項目財務分析中，在利用財務報表計算各種財務分析指標的過程中，體會不同指標對相關數(shù)據(jù)的要求，以及與基本報表之間的對應關系。
（三）房地產(chǎn)投資項目財務分析理論、方法和技術的演變（一般）
識記：傳統(tǒng)分析方法、現(xiàn)代分析方法
理解：到目前為止，一般將房地產(chǎn)投資項目財務分析方法劃分為傳統(tǒng)分析方法和現(xiàn)代分析方法，傳統(tǒng)分析方法多采用靜態(tài)指標，對數(shù)據(jù)的要求不是太高，計算方法也較簡單，適合于個人投資者和小型企業(yè)投資者在不太復雜的項目上的粗略分析；相應地，現(xiàn)代分析方法多采用動態(tài)指標，對數(shù)據(jù)要求較高，計算方法有時非常復雜，但適用的情形較為普遍，尤其是大型的較復雜的項目。
第八章 房地產(chǎn)投資項目不確定性分析
一、學習目的與要求
本章主要介紹的是房地產(chǎn)投資項目不確定性分析的方法，包括盈虧平衡分析和敏感性分析。通過本章的學習，要求學生掌握盈虧平衡分析、敏感性分析的方法及其指標的計算；熟悉盈虧平衡分析、敏感性分析的概念和目的，并通過分析結(jié)果解釋項目所面臨的風險情況；了解兩種方法各自的應用范圍及局限性，以及房地產(chǎn)投資項目所面臨的不確定性因素。
二、考核知識點與考核目標
（一）盈虧平衡分析、敏感性分析的方法及其指標的計算（重點）
識記：固定成本、變動成本、盈虧平衡點、線性分析、單變量敏感性分析、多變量敏感性分析
理解：不確定性分析包括盈虧平衡分析和敏感性分析兩種。盈虧平衡分析是對房地產(chǎn)投資項目各變量進行綜合分析的一種技術經(jīng)濟分析方法，具體有線性分析和非線性分析，各有應用的前提條件。敏感性分析側(cè)重于對最敏感的關鍵因素及其敏感程度進行分析，有單變量分析和多變量分析，可采用列表法或圖解法，可對靜態(tài)指標或動態(tài)指標進行分析。
應用：特定項目不確定分析的綜合運用。
（二）盈虧平衡分析、敏感性分析的概念和目的（重點）
識記：盈虧平衡分析、敏感性分析
理解：盈虧平衡分析是在完全競爭或壟斷競爭的市場條件下，研究房地產(chǎn)投資項目產(chǎn)品成本、產(chǎn)銷量與盈利的平衡關系，并找出項目盈虧平衡點的一種技術經(jīng)濟分析方法，其目的是確定投資活動的盈虧平衡點以及有關因素變動對盈虧臨界點的影響。敏感性分析是研究和預測項目的主要變量發(fā)生變化時，導致項目投資效益的主要經(jīng)濟評價指標發(fā)生變動的敏感程度的一種分析方法，其目的是找出對項目影響最大的敏感性因素。
應用：通過分析結(jié)果解釋項目所面臨的風險情況特定項目不確定分析的綜合運用
（三）盈虧平衡分析、敏感性分析各自的應用范圍及局限性，以及房地產(chǎn)投資項目所面臨的不確定性因素（一般）
識記：不確定性因素
理解：盈虧平衡分析在應用時限制條件較多，同時只能對項目風險作定性分析。相對而言，敏感性分析的適用范圍更寬，但對項目的不確定性因素只能作程度上的評價，而不能對其大小進行測定。
第九章 房地產(chǎn)投資項目風險分析
一、學習目的與要求
本章主要介紹房地產(chǎn)投資項目風險分析方法及其運用的相關知識。通過本章的學習，要求學生掌握風險與風險分析的含義，尤其是風險分析的步驟和各項指標的計算，并能運用這些指標來說明項目的風險大??；熟悉房地產(chǎn)投資風險的特征、類型和規(guī)避方法；理解風險與不確定性的區(qū)別、風險與回報的關系，了解風險分析的目的和其所要解決的問題，風險分析的作用。
二、考核知識點與考核目標
（一）風險與風險分析的含義，尤其是風險分析的步驟和各項指標的計算（重點）
識記：風險、風險分析、概率、標準偏差、離散度、變異系數(shù)、期望值、置信區(qū)間、置信概率、蒙特卡羅法
理解：風險是指投資的實際收益與期望收益或要求的收益的偏差。風險分析就是根據(jù)各種變量的概率分布，來推求一個項目在風險條件下獲利的可能性的大小，也稱概率分析。風險的測量是通過概率與統(tǒng)計的方法進行的，包括計算期望值、標準偏差、變異系數(shù)、置信區(qū)間和置信概率，由此來分析某一項目的風險大小和盈利的把握程度。
應用：能運用風險分析的各項指標來說明項目的風險大小。
（二）房地產(chǎn)投資風險的特征、類型和規(guī)避方法（次重點）
識記：房地產(chǎn)投資風險、財務風險、經(jīng)營風險、市場風險、風險回避、風險預控、風險組合、風險轉(zhuǎn)移
理解：房地產(chǎn)投資具有最大的優(yōu)勢是可以獲得較高的利潤，但也具有很高的風險。房地產(chǎn)投資風險是指房地產(chǎn)投資過程中，某種低于預期利潤、特別是導致投資損失的可能性，可以劃分為自然風險和意外風險、財務風險、經(jīng)營風險、市場風險、政策風險、政治風險與社會風險等類別。房地產(chǎn)投資風險具有客觀性、多樣性、補償性和可測性的特征。房地產(chǎn)投資風險規(guī)避和控制的方法有風險回避、風險預控、風險組合、風險轉(zhuǎn)移等。
應用：選取某一個城市，分析其房地產(chǎn)市場，并指出其可能存在的房地產(chǎn)投資風險的類別。
（三）風險與不確定性的區(qū)別、風險與回報的關系，風險分析的目的和其所要解決的問題，風險分析的作用（一般）
識記：概率估計、回報
理解：風險分析與不確定性分析既有聯(lián)系又有區(qū)別。一般將投資經(jīng)濟效益可作概率估計的情況稱為風險，而無法進行概率估計的情況稱為不確定性。投資回報與投資風險之間存在一定的關系，一般情況下，在相同風險的前提下，投資者傾向于更高的回報；在相同回報的前提下，投資者傾向承擔更小的風險。風險分析是風險評價的主要手段，說明房地產(chǎn)項目在特定收益狀態(tài)下的風險程度，為投資決策提供可靠的依據(jù)。因此，風險分析的目的是輔助投資決策，可以幫助投資者回答有關項目風險的問題。
第十章 房地產(chǎn)投資決策分析
一、學習目的與要求
本章主要介紹房地產(chǎn)項目投資決策分析的有關知識。通過本章學習，要求學生掌握房地產(chǎn)投資方案比選的基本方法，能熟練運用各種指標進行投資方案的取舍；熟悉投資決策的類型和投資方案的類型，便于根據(jù)不同決策類型和方案類型選擇具體的指標進行方案比選和判斷；了解投資決策的含義與程序、投資項目方案比選的意義和作用，比選過程中應注意的問題，以及房地產(chǎn)項目投資決策分析方法的新進展。
二、考核知識點與考核目標
（一）房地產(chǎn)投資方案比選的基本方法和各項比選指標（重點）
識記：房地產(chǎn)投資方案比選、投資收益率、投資利潤率、投資回收期、差額投資收益率、差額投資回收期、凈現(xiàn)值、凈現(xiàn)值率、內(nèi)部收益率、差額投資內(nèi)部收益率、等額年值、費用現(xiàn)值、等額年費用
理解：房地產(chǎn)投資項目的方案比選，就是投資方案的比較和選擇。方案比選要做到合理，需要考慮的因素很多，首先是分析各項目方案之間的相互關系，互斥方案、獨立方案和混合方案，便于選用合適的方法或指標進行比選，當然最常見的是互斥方案的比選。
應用：能熟練運用房地產(chǎn)投資方案比選的各種指標進行投資方案的取舍。
（二）房地產(chǎn)投資決策的類型和投資方案的類型，便于根據(jù)不同決策類型和方案類型選擇具體的指標進行方案比選和判斷（次重點）
識記：確定型決策、不確定型決策、風險型決策、互斥方案、獨立方案、混合方案
理解：房地產(chǎn)投資決策有確定型決策、風險型決策、不確定型決策三種類型，各有適用的決策準則。其中，確定型項目的決策的過程就是方案比選的過程，而方案之間的關系不同，也應選取合適的比選方法或指標。也就是說，在進行房地產(chǎn)投資項目方案比選和判斷時，應首先確定決策問題的類型和方案的類型。
應用：能夠判斷具體房地產(chǎn)投資項目所屬的決策類型，以及投資方案的類型，并選取合適的具體指標進行方案比選和判斷定。
（三）投資決策的含義與程序、投資項目方案比選的意義和作用，比選過程中應注意的問題，以及房地產(chǎn)項目投資決策分析方法的新進展（一般）
識記：房地產(chǎn)投資決策、實物期權(quán)、不可逆性、可延期性
理解：房地產(chǎn)投資決策是在房地產(chǎn)投資活動中，利用有效、準確的方法對可供選擇的投資方案進行正確的比較分析并選出最佳方案的過程。房地產(chǎn)投資決策程序大致包括擬定目標、提出若干方案、比選出最佳方案、評價以判斷最佳方案的可行程度。因此，房地產(chǎn)投資項目的方案比選就是尋求合理的房地產(chǎn)開發(fā)方案的必要手段。在方案比選中，應注意各種指標的局限性及其適用的項目和條件。另外，需要注意在不確定的市場環(huán)境下，財務評價方法容易造成房地產(chǎn)投資價值的低估，傳統(tǒng)的投資決策方法較難滿足科學決策的需要。而房地產(chǎn)投資具有不可逆性和可延期性，也就具有期權(quán)性質(zhì)，因此，實物期權(quán)方法可應用于不確定條件下房地產(chǎn)投資的決策分析。
第十一章 房地產(chǎn)投資資金融通
一、學習目的與要求
本章主要介紹房地產(chǎn)投資資金融通的有關知識。通過本章的學習，要求學生熟悉房地產(chǎn)投資資金融通的概念和必要性，掌握房地產(chǎn)投資資金運動的特點，房地產(chǎn)開發(fā)投資和置業(yè)投資資金融通的主要方式和特點；熟悉房地產(chǎn)投資資金融通的程序與決策；了解房地產(chǎn)金融的基本概念與基本理論。
二、考核知識點與考核目標
（一）房地產(chǎn)投資資金運動的特點，投資資金融通的主要方式、特點（重點）
識記：資本金、預售收入、房地產(chǎn)開發(fā)貸款、在建工程抵押貸款、按揭、公積金貸款、個人住房組合貸款
理解：房地產(chǎn)投資資金占用數(shù)量大、時間長，周轉(zhuǎn)速度慢，需要房地產(chǎn)金融支持。房地產(chǎn)開發(fā)投資與房地產(chǎn)置業(yè)投資各有特點，適用的資金融通方式和渠道有較大不同。不同的資金融通方式和渠道在成本、條件、所需時間等方面各有特色。投融資者需要進行綜合分析。
應用：收集某城市可能的融資方式和渠道，比較其特點。
（二）房地產(chǎn)投資資金融通的概念、必要性與融資原則，資金融通的程序與決策（次重點）
識記：房地產(chǎn)投資資金融通、資金成本
理解：房地產(chǎn)投資資金融通是指投資者為保持流動性、規(guī)避風險或追求更大利益的需要，在房地產(chǎn)金融市場上運用相關金融工具獲得資金支持，以保障房地產(chǎn)投資的順利進行的行為。房地產(chǎn)是高價值資產(chǎn)，無論是家庭、個人，還是企事業(yè)單位，都需要外部資金的支持，并遵循平衡性原則、經(jīng)濟性原則、效益性原則和長期性原則，按照程序開展融資活動，其中資金成本和風險的測量是融資方案比選的關鍵。
應用：收集某城市可能的融資方式和渠道，計算各自的資金成本。
（三）房地產(chǎn)金融的含義與功能（一般）
識記：房地產(chǎn)金融
理解：房地產(chǎn)金融是金融業(yè)務的一種形式，包括發(fā)生在房地產(chǎn)生產(chǎn)及流通過程中的各種存款、貸款、投資、信托、抵押、保險的發(fā)行與交易及房地產(chǎn)金融機構(gòu)所辦理的各類中介業(yè)務等。房地產(chǎn)金融為房地產(chǎn)投資提供資金支持，促進房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展。
第十二章 房地產(chǎn)金融資產(chǎn)投資
一、學習目的與要求
本章簡單介紹房地產(chǎn)金融資產(chǎn)投資的有關知識。通過本章學習，要求學生掌握房地產(chǎn)金融資產(chǎn)投資的含義、分類與優(yōu)勢；熟悉房地產(chǎn)金融資產(chǎn)投資幾種主要形式的含義、意義、影響因素，收益衡量和風險；了解房地產(chǎn)股票和債券的類別及投資特點，住房抵押貸款支持證券和房地產(chǎn)投資信托基金的運作機制。
二、考核知識點與考核目標
（一）房地產(chǎn)金融資產(chǎn)投資的含義、分類與優(yōu)勢（重點）
識記：房地產(chǎn)金融資產(chǎn)投資
理解：房地產(chǎn)金融資產(chǎn)投資是指將資金投入與房地產(chǎn)相關的證券市場，通過擁有房地產(chǎn)金融資產(chǎn)來獲得預期的不確定性收益的行為和過程，主要有房地產(chǎn)有限合伙、購買房地產(chǎn)企業(yè)的債券或股票、購買房地產(chǎn)投資信托公司的受益憑證或股票、購買住房抵押支持證券等形式。相比較房地產(chǎn)實物資產(chǎn)投資，房地產(chǎn)金融資產(chǎn)投資的門檻較低，具有規(guī)模效應，實現(xiàn)專業(yè)化經(jīng)營管理，適用于沒有時間、興趣和專業(yè)技能的投資者。
應用：收集資料，了解中國房地產(chǎn)金融市場發(fā)展狀況。
（二）房地產(chǎn)金融資產(chǎn)投資幾種主要形式的含義、意義、影響因素，收益衡量和風險（次重點）
識記：房地產(chǎn)企業(yè)債券或股票、房地產(chǎn)投資信托基金、住房抵押支持證券
理解：房地產(chǎn)企業(yè)債券或股票、房地產(chǎn)投資信托基金或住房抵押支持證券都是資本市場工具，可以很好地將房地產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)投資與資本市場連接起來，在有效促進房地產(chǎn)投資發(fā)展的同時，也提供了大眾化的投資選擇。但這些工具會受到很多因素的影響，投資者應高度重視投資風險。
應用：收集資料，了解幾種主要的房地產(chǎn)金融資產(chǎn)投資形式的收益和風險狀況。
（三）房地產(chǎn)股票和債券的類別及投資特點，住房抵押貸款支持證券和房地產(chǎn)投資信托基金的運作機制（一般）
識記：普通股、優(yōu)先股、零息債券、有息債券。
理解：與一般證券相比，房地產(chǎn)股票和債券投資時需要考慮房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性。住房抵押貸款支持證券和房地產(chǎn)投資信托基金作為房地產(chǎn)金融創(chuàng)新產(chǎn)品，有其嚴密的運作程序和條件。
有關說明與實施要求
一、考核能力層次表述
本大綱在考核目標中，按照“識記”、“理解”、“應用”三個能力層次規(guī)定其應達到的能力層次要求。各能力層次為遞進等級關系，后者必須建立在前者的基礎上，其含義是：
識記：能知道有關的名詞、概念、知識的含義，并能正確認識和表述，是低層次的要求。
理解：在識記的基礎上，能全面把握基本概念、基本原理、基本方法，能掌握有關概念、原理、方法的區(qū)別與聯(lián)系，是較高層次的要求。
應用：在理解的基礎上，能運用基本概念、基本原理、基本方法聯(lián)系學過的多個知識點分析和解決有關的理論問題和實際問題，是最高層次的要求。
（本部分由省考委統(tǒng)一說明。）
二、自學教材
劉秋雁編著，《房地產(chǎn)投資分析》，大連，東北財經(jīng)大學出版社，2017年第5版。
三、自學方法指導
1、在開始閱讀指定教材某一章之前，先翻閱大綱中有關這一章的考核知識點及對知識點的能力層次要求和考核目標，以便在閱讀教材時做到心中有數(shù)，有的放矢。
2、閱讀教材時，要逐段細讀、逐句推敲，集中精力，吃透每一個知識點，對基本概念必須深刻理解，對基本理論必須徹底弄清，對基本方法必須牢固掌握。
3、在自學過程中，既要思考問題，也要做好閱讀筆記，把教材中的基本概念、原理、方法等加以整理，這可從中加深對問題的認知、理解和記憶，以利于突出重點，并涵蓋整個內(nèi)容，可以不斷提高自學能力。
4、完成書后作業(yè)和適當?shù)妮o導練習是理解、消化和鞏固所學知識，培養(yǎng)分析問題、解決問題及提高能力的重要環(huán)節(jié)，在做練習之前，應認真閱讀教材，按考核目標所要求的不同層次，掌握教材內(nèi)容，在練習過程中對所學知識進行合理的回顧與發(fā)揮，注重理論聯(lián)系實際和具體問題具體分析，解題時應注意培養(yǎng)邏輯性，針對問題圍繞相關知識點進行層次（步驟）分明的論述或推導，明確各層次（步驟）間的邏輯關系。
（本部分由省考委統(tǒng)一說明。）
四、對社會助學的要求
1、應熟知考試大綱對課程提出的總要求和各章的知識點。
2、應掌握各知識點要求達到的能力層次，并深刻理解對各知識點的考核目標。
3、輔導時，應以考試大綱為依據(jù)，指定的教材為基礎，不要隨意增刪內(nèi)容，以免與大綱脫節(jié)。
4、輔導時，應對學習方法進行指導，宜提倡“認真閱讀教材，刻苦鉆研教材，主動爭取幫助，依靠自己學通”的方法。
5、輔導時，要注意突出重點，對考生提出的問題，不要有問即答，要積極啟發(fā)引導。
6、注意對應考者能力的培養(yǎng)，特別是自學能力的培養(yǎng)，要引導考生逐步學會獨立學習，在自學過程中善于提出問題，分析問題，做出判斷，解決問題。
7、要使考生了解試題的難易與能力層次高低兩者不完全是一回事，在各個能力層次中會存在不同難度的試題。
1～7項由省考委統(tǒng)一說明。
8、助學學時：本課程共5學分，建議總課時90學時，其中助學課時36學時，分配如下：
五、關于命題考試的若干規(guī)定
1、試題中對不同能力層次的試題比例大致是：“識記”占30%，“理解”占30%，“應用”占40%。
2、試題類型一般分為：單項選擇題、多項選擇題、名詞解釋、簡答題、計算題、論述題等。
六、題型示例（樣題）
（一）單項選擇題（在每小題列出的4個選項中只有一個選項符合題目要求，請將正確選項前的字母填在題后的括號內(nèi)）
1、從房地產(chǎn)投資形式來說，房地產(chǎn)投資分為（ ）。
A. 房地產(chǎn)實物資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)金融資產(chǎn)投資兩類
B. 房地產(chǎn)直接投資和房地產(chǎn)間接投資兩類
C. 居住房地產(chǎn)投資與非居住房地產(chǎn)投資兩類
D. 收益房地產(chǎn)投資與非收益房地產(chǎn)投資兩類 答案：B
2、一購房者以現(xiàn)時樓價30%的預付款訂購了開發(fā)商開發(fā)建設過程中的樓宇，如果兩年后樓宇竣工交付使用時，樓價上漲了15%，則其預付款的收益率是（ ）。
A. 20% B. 30% C. 50% D. 200% 答案：C
（二）多項選擇題（在每小題列出的5個選項中有2-5個選項是符合題目要求的，請將正確選項前的字母填在題后的括號內(nèi)，多選、少選、錯選均無分）
1、按物業(yè)用途不同劃分的房地產(chǎn)投資類型包括（ ）。
A.居住物業(yè)投資 B.商用物業(yè)投資 C.土地開發(fā)投資
D.房地產(chǎn)經(jīng)營投資 E.酒店和休閑娛樂設施投資 答案：ABE
2、下列分析房地產(chǎn)市場趨勢的方法中，屬于定性分析的有（ ）。
A.購買者意圖調(diào)查法 B.銷售人員意見綜合法 C.時間序列分析法
D.相關分析法 E.專家意見法 答案：ABE
（三）名詞解釋題
1、房地產(chǎn)開發(fā)投資
2、投資價值
（四）計算題
1、某房地產(chǎn)開發(fā)商在一個中等城市以425萬元的價格購得一寫字樓用地50年的使用權(quán)。該地塊允許建筑面積為4500平米，有效面積系數(shù)為0.85。開發(fā)商通過市場研究，了解到當?shù)卦摰貐^(qū)中檔寫字樓年凈租金收入為450元/平米，銀行同意提供的貸款利率為15％的基礎利率上浮2個百分點，按季度計息，融資費用為貸款利息的10％。開發(fā)商的造價工程師估算的中檔寫字樓的建造成本為1000元/平米，專業(yè)人員費用為建造成本的12.5％，行政性收費等其他費用為60萬元，管理費為土地成本、建造成本、專業(yè)人員費用和其他費用之和的3.0％，市場推廣及出租代理費為年租金收入的20％，當前房地產(chǎn)的長期投資收益率為9.5%。
項目開發(fā)周期為18個月，建設期為12個月。試對該項目進行初步評估。。
（五）簡答題
1、房地產(chǎn)投資的目的是什么？
2、財務分析的指標體系是如何劃分的？
（六）論述題
1、結(jié)合房地產(chǎn)投機的概念，談談對“房子是用來住的，不是用來炒的”的理解。
2、與一般建設項目相比，房地產(chǎn)投資及房地產(chǎn)投資分析有哪些特殊性
以上就是小編為大家整理的2021年湖北自考房地產(chǎn)投資考試大綱以及部分樣題，大家要根據(jù)考試大綱好好復習，祝大家有個好成績。
編輯推薦：
2021年湖北自考實踐性環(huán)節(jié)考核安排報考須知（面向社會）
